Sonho da Casa Própria

Comprar um imóvel é uma decisão importante, cheia de detalhes que podem impactar significativamente a experiência e o valor final da aquisição. Recentemente, tive o prazer de auxiliar a Sra. Beatriz, seu esposo e filha, na jornada de compra da tão sonhada casa própria. Eles haviam encontrado uma casa perfeita, em um bairro ideal para suas necessidades, e o preço parecia ser um achado.

A Oferta Tentadora

A casa, inicialmente avaliada em R$ 200.000 (Duzentos mil Reais) estava sendo oferecida por um valor reduzido de R$ 120.000 (Cento e vinte mil Reais) para pagamento à vista. Aparentemente, uma oportunidade imperdível. Entretanto, antes de qualquer decisão, a Sra. Beatriz sabiamente decidiu contratar minha consultoria para avaliar a real situação do imóvel, verificando sua legalidade e eventuais dívidas.

Levantamento do Passivo do Imóvel

No primeiro contato com o vendedor, uma informação crucial foi revelada: o imóvel pertencia originalmente ao avô do vendedor, já falecido, e não havia sido realizado o inventário. Além disso, a mãe do vendedor, que seria a herdeira direta, também havia falecido no ano anterior (2023). Isso significava que estávamos diante de um duplo inventário — do avô para a filha (mãe do vendedor) e da mãe para o filho (vendedor), ambos filhos únicos. Ou seja, além de dois inventários, seriam necessários o pagamento de dois impostos de transmissão (ITD), o que já complicava bastante a transação.

Os custos estimados para os dois inventários eram:

• Escritura dupla de inventário: R$ 8.817,70.

• ITCMD do primeiro inventário: R$ 23.306,93 (já incluídos juros de mora e multa).

• ITCMD do segundo inventário: R$ 10.010,20 (neste caso, houve uma isenção, pois o valor não atingiu o piso do SEFAZ/RJ para cobrança do imposto, o que foi um alívio para a Sra. Beatriz).

Dívidas de IPTU e Situação Fiscal

Durante a análise, fui informado pelo vendedor que havia débitos de IPTU, com parte deles sujeita a um pedido de prescrição que ainda não havia sido analisado pelo órgão competente. Isso significa que, embora o pedido de prescrição estivesse em andamento, o valor ainda constava como dívida, pois o ato jurídico ainda não havia sido consolidado, mantendo o direito da prefeitura de cobrar os valores.

Solicitei, então, os documentos necessários para uma análise detalhada e emissão de um parecer.

Análise da Ônus Reais e Documentação

A primeira etapa da minha análise foi verificar as matrículas associadas ao imóvel. Descobri que o imóvel possuía duas matrículas diferentes — uma para a parte da frente e outra para os fundos, cada uma com seu respectivo registro na prefeitura, mas sem registro no RGI. A matrícula da frente estava em nome do avô, o proprietário original, enquanto a matrícula dos fundos estava em nome do vendedor (neto), que já havia residido no local.

Em seguida, analisei a certidão de ônus reais do imóvel, um dos documentos mais importantes em qualquer transação imobiliária. Não encontrei impedimentos graves, salvo a questão do desmembramento na prefeitura, que não estava informado no RGI.

Essa falta de registro do desmembramento poderia gerar complicações no futuro, e é fundamental que seja regularizado para garantir que a certidão de ônus reais reflita a situação real do imóvel.

Além disso, solicitei as certidões negativas estaduais e federais, para verificar se havia débitos fiscais em âmbito estadual ou federal que pudessem comprometer a regularidade da compra. Esse passo é essencial para garantir que o imóvel esteja livre de qualquer pendência que possa recair sobre o novo proprietário.

Importância de Analisar a Necessidade de Reforma

Além das questões legais e fiscais, foi identificado que a casa necessitava de uma reforma significativa em sua estrutura para que fosse habitável novamente. Nesse ponto, é extremamente importante contratar a consultoria de um engenheiro habilitado em reformas para emitir um parecer técnico sobre as condições do imóvel e estimar os custos envolvidos na obra.

O valor do parecer técnico do engenheiro deve ser considerado como parte essencial do processo de compra, assim como os custos da reforma, que infelizmente não puderam ser calculados neste caso devido à falta de informações detalhadas.

Detalhamento das Dívidas

Infelizmente, as dívidas eram substanciais:

• Parte da Frente: Dívida de IPTU: R$ 50.049,56 (anos anteriores) + R$ 1.140,99 (ano de 2024).

• Parte dos Fundos: Dívida de IPTU: R$ 18.555,98 (anos anteriores) + R$ 541,78 (ano de 2024).

• Taxa de Incêndio: Dívida acumulada dos últimos 5 anos: R$ 765,52.

• Água e Esgoto (CEDAE/Águas do Rio): Não foi possível apurar o valor das dívidas, pois o vendedor não forneceu as informações necessárias.

• Energia Elétrica: Também não foi possível calcular o valor das dívidas ou verificar se havia pendências, devido à falta de informações fornecidas pelo vendedor.

Essas dívidas de água, esgoto, taxa de incêndio e IPTU são obrigações propter rem, ou seja, acompanham o imóvel independentemente de quem seja o proprietário ou possuidor.

Portanto, na aquisição do imóvel, a nova proprietária seria responsável por todas essas pendências.

Resumo Financeiro da Transação

• Valor da Compra do Imóvel R$200.000,00 / R$ 120.000,00;

• Escritura Dupla de Inventário R$ 8.817,70;

• ITCMD Primeiro Inventário R$ 23.306,93;

• ITCMD Segundo Inventário (Isento) R$ 10.010,20;

• Dívida IPTU Parte da Frente (Anterior) R$ 50.049,56;

• Dívida IPTU Parte da Frente (2024) R$ 1.140,99;

• Dívida IPTU Parte dos Fundos (Anterior) R$ 18.555,98;

• Dívida IPTU Parte dos Fundos (2024) R$ 541,78;

• Taxa de Incêndio (5 anos) R$ 765,52;

• Água e Esgoto???

• Energia Elétrica???

• Reforma da Casa???

• Parecer Técnico do Engenheiro???

• Honorários Advocatícios R$ 15.000,00;

• Levantamento do Passivo R$ 2.000,00;

• Total Estimado: R$ 240.178,46 + ???

Um Final Infelizmente Negativo

Após a realização de todos os levantamentos e a análise detalhada do passivo do imóvel, a Sra. Beatriz, infelizmente, decidiu desistir da compra. Embora a oferta inicial fosse atraente, as dívidas acumuladas, os custos dos inventários e a necessidade de uma grande reforma tornaram o investimento insustentável a longo prazo. Em suas próprias palavras, "não conseguiria arcar com todos esses custos".

A Importância da Consultoria Especializada

É interessante notar que, inicialmente, a Sra. Beatriz considerou o valor da consultoria de R$ 2.000,00 um pouco elevado. No entanto, ao final do serviço, ela reconheceu que essa foi a parte mais barata de todo o processo, pois evitou que ela entrasse em um negócio que poderia se tornar um grande fardo financeiro no futuro. "Foi a melhor decisão que tomei", disse ela, "porque o barato poderia ter saído muito caro".

Portanto, fica aqui a lição: investir em uma consultoria jurídica especializada podeparecer um custo adicional, mas é, na verdade, uma garantia de que você está fazendo um negócio seguro e sustentável. Comprar um imóvel é uma decisão séria, e cada detalhe deve ser cuidadosamente analisado para evitar surpresas desagradáveis e garantir que seu sonho não se transforme em um pesadelo.

Documentos Essenciais à compra de um imóvel

Antes de concluir qualquer negociação, é fundamental solicitar os seguintes documentos ao vendedor para garantir que o imóvel está regular e livre de complicações:

• Escritura e Registro Geral de Imóveis (RGI)

• Certidão de Ônus Reais

• Certidão Negativa de Débitos de IPTU

• Certidão Negativa de Débitos de Água e Esgoto

• Certidão Negativa de Débitos de Energia Elétrica

• Certidão Negativa de Taxa de Incêndio

• Certidão Negativa Estadual e Federal

• Comprovante de quitação de condomínio (se houver)

• Planta da casa

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