Usucapião e Regularização de Imóveis: Entenda seus Direitos

IMÓVEIS

Dr. Gabriel Azevedo

6/2/20253 min read

Por que esse tema importa?
Muitas pessoas vivem em imóveis sem escritura ou sem qualquer documentação formal. Isso gera insegurança, impede financiamentos, dificulta a venda e pode até levar à perda do imóvel. Por isso, entender o que é usucapião e quais os caminhos para regularizar seu imóvel é essencial – seja você morador, comprador ou advo

O que é Usucapião?

Usucapião é um modo de aquisição da propriedade previsto na Constituição e no Código Civil. Funciona assim: se uma pessoa exerce posse de forma contínua, pacífica, com ânimo de dono por um determinado período de tempo, pode pedir o reconhecimento da propriedade do imóvel, mesmo que não tenha escritura ou contrato formal.

É uma forma legal de transformar a posse de fato em propriedade de direito.

Fundamento Legal

A usucapião está prevista em diversas normas:

Constituição Federal – art. 183
Código Civil – arts. 1.238 a 1.244
Estatuto da Cidade – art. 9º e seguintes
Código de Processo Civil – arts. 1.071 e 1.072
Lei 13.105/2015 (CPC) e Lei 13.465/2017, que trouxe a usucapião extrajudicial.

Tipos de Usucapião

Usucapião Extraordinária (Art. 1.238 CC)
- Posse por 15 anos, sem interrupção e sem oposição.
- Pode cair para 10 anos se o possuidor tiver feito benfeitorias ou tornar a terra produtiva.
Usucapião Ordinária (Art. 1.242 CC)
- Posse por 10 anos com justo título (contrato, por exemplo) e boa-fé.
Usucapião Urbana (Art. 1.240 CC e art. 183 CF)
- Posse de até 250 m² por 5 anos ininterruptos e sem oposição.
- Imóvel usado como moradia própria.
- Não pode ser proprietário de outro imóvel.
Usucapião Rural (Art. 1.239 CC)
- Posse por 5 anos, com uso para moradia e trabalho próprio ou da família.
- Área de até 50 hectares.
Usucapião Coletiva (Art. 10 do Estatuto da Cidade)
- Para comunidades de baixa renda que ocupam áreas urbanas há mais de 5 anos.

Usucapião Judicial vs. Extrajudicial

Judicial

É a via tradicional: um processo na justiça. Requer advogado e comprovação de todos os requisitos. Mais lento, mas necessário em casos com litígio.

Extrajudicial (em cartório)

Desde 2015, é possível fazer o usucapião direto no cartório de registro de imóveis. Para isso:

Não pode haver oposição.
Precisa apresentar documentos, planta do imóvel e declaração de vizinhos.
Exige assistência de advogado.
Mais rápido e menos burocrático que a via judicial.

Quais são os documentos necessários?

Documento de identidade e CPF
Comprovantes de residência
Planta e memorial descritivo do imóvel (por engenheiro/arquiteto)
Certidões negativas de ações possessórias
Declaração de vizinhos
Justo título (se houver)
Certidão de matrícula do imóvel (ou negativa)

Regularização Fundiária: Alternativa ou Complemento

Além da usucapião, existem outros meios de regularizar imóveis, especialmente em áreas urbanas:

REURB-S (social) e REURB-E (específica), criadas pela Lei 13.465/2017
Regularização de imóveis em loteamentos irregulares
Adjudicação compulsória
Inventário extrajudicial ou judicial (em casos de herança)

Cada caso exige uma análise técnica e jurídica, pois nem sempre a usucapião será o caminho ideal.

Quais os principais erros que impedem a Usucapião?

Ter posse precária, como aluguel ou comodato
Interrupções na posse
Não conseguir comprovar o tempo mínimo exigido
Ter contrato de compra e venda recente (menos tempo)
Existência de litígios ou oposição

Conclusão: Quando procurar um advogado?

A usucapião e a regularização de imóveis são ferramentas poderosas para garantir segurança jurídica à moradia e ao patrimônio. Mas é essencial contar com um profissional experiente para:

Avaliar o tipo adequado de usucapião
Analisar os documentos
Escolher entre via judicial ou extrajudicial
Evitar erros que podem atrasar ou inviabilizar o processo

Quer regularizar seu imóvel ou entender se tem direito à usucapião?

Entre em contato com um advogado de sua confiança e comece agora a garantir o que é seu por direito.